La recente riforma del condominio ha apportato alcune novità anche in materia di nomina e sostituzione dell’amministratore condominiale. In particolare, è stato previsto che l’incarico dell’amministratore possa essere tacitamente rinnovato e che, per una sostituzione del predetto professionista, occorra procedere a esplicito diniego.
L’art.1129 c.c cita testualmente “l’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per uguale durata”. Il rinnovo, di anno in anno, si intenderà tacitamente approvato dall’assemblea dei condomini, salvo che questi non procedano a revoca o diniego espresso a fine mandato.
A tale riguardo la delibera assembleare di diniego espresso dovrà essere approvata con la stessa maggioranza che era stata prevista per la nomina e revoca dell’amministratore e, quindi, con un numero di voti in grado di rappresentare la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. I quorum utili per la valida costituzione dell’assemblea fanno invece riferimento alla presenza di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza del partecipanti al condominio (prima convocazione) e a tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio (seconda convocazione).
La stessa norma non fa alcun riferimento alla possibilità che – durante la stessa assemblea che delibererà esplicito diniego al rinnovo del mandato dell’amministratore – i condomini possano procedere alla contemporanea nomina di un nuovo amministratore condominiale. Nel silenzio della norma, parte della dottrina ritiene non dovuta tale collegata delibera, fatta salva l’ipotesi in cui vi sia stata una espressa deliberazione favorevole e con preventivo inserimento di tale punto all’interno dell’ordine del giorno dell’assemblea.
La revoca può essere disposta – ex art. 1129, undicesimo comma, c.c., art. 69, secondo comma, disp. att. c.c., e art. 1131, quarto comma, c.c. – dall’autorità giudiziaria (su ricorso anche di un solo condomino) per:
1) omessa comunicazione all’assemblea di citazione concernente le parti comuni o la revisione delle tabelle millesimali nonché di provvedimento che abbia un contenuto che esorbiti dalle attribuzioni dell’amministratore;
2) omesso rendiconto della gestione;
3) commissione di grave irregolarità.
Costituiscono (“tra le altre”- ex art. 1129, dodicesimo comma, c.c.) gravi irregolarità:
a) l’omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale;
b) il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge (es.: ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea entro 30 giorni dalla richiesta anche di un solo condomino per l’adozione di deliberazioni aventi ad oggetto particolari interventi quali, fra gli altri, quelli volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti, ovvero finalizzati ad eliminare le barriere architettoniche o a contenere il consumo energetico);
c) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
d) la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale;
e) la gestione del condominio secondo modalità che possano generare confusione tra il patrimonio del condominio stesso e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
f) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione
delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti
del condominio;
g) l’aver omesso – qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la
riscossione delle somme dovute al condominio – di curare diligentemente
tale azione e la conseguente esecuzione coattiva;
h) l’aver omesso di curare la tenuta del registro di anagrafe
condominiale, del registro dei verbali delle assemblee, del registro di
nomina e revoca dell'amministratore, del registro di contabilità;
i) l’aver omesso di fornire, al condomino che ne abbia fatto richiesta,
attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e
delle eventuali liti in corso;
l) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione da parte
dell’amministratore – contestualmente all'accettazione della nomina e ad
ogni rinnovo dell'incarico – dei propri dati anagrafici e professionali,
del codice fiscale (della sede legale e della denominazione, ove si
tratti di società – ex art. 1129, secondo comma, c.c.), del locale dove
si trovano i registri di anagrafe condominiale, dei verbali delle
assemblee, di nomina e revoca dell'amministratore, di contabilità, nonché
dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta e
rimborso della spesa, possa prenderne gratuitamente visione e ottenerne
copia firmata dallo stesso amministratore.
I condomini, anche singolarmente, possono chiedere – ex art. 1129,
undicesimo comma, c.c. – la convocazione dell’assemblea per far cessare
la violazione e revocare il mandato all’amministratore (*) per:
1) commissione di grave irregolarità fiscale;
2) non ottemperanza all’obbligo di apertura e utilizzazione del conto
corrente condominiale.
In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ogni condomino può
rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della
domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha diritto di rivalersi nei
confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti
dell'amministratore revocato.



Torna Indietro